قرارداد نظارت، اهمیت و تشریفات آن

قرارداد نظارت قراردادی ست صرفاً مالی که از نظر فنی و حقوقی چیزی به مسئولیت مهندس ناظر اضافه یا از آن کم نمی کند. مسئولیتهای مهندس ناظر در بخشهایی از قانون شهرداری ها، قانون کار، قانون نظام مهندسی و مباحث مقررات ملی ساختمان تشریح شده است. زمان شروع مسئولیت مهندس ناظر از لحظۀ صدور پروانه ساختمان آغاز و تا پایان عمر مفید ساختمان ادامه خواهد داشت.

آنچه در قرارداد نظارت حائز اهمیت است مبلغ قرارداد، نحوۀ پرداخت مبلغ، شرایط و نحوۀ تمدید و شرایط حل اختلاف در قرارداد نظارت است. با توجه به اینکه مالک حق الزحمۀ نظارت را به حساب نظام مهندسی استان واریز می نماید و مهندس ناظر به تدریج آن را از نظام مهندسی دریافت می نماید، مبلغ و نحوۀ پرداخت نیز مشخص و غیر قابل تغییر خواهد بود.

شرایط و نحوۀ تمدید قرارداد و همینطور روش حل اختلاف طرفین، موضوع مهمی در قرارداد نظارت است. این موضوع مخصوصاً برای پروژه های بزرگ و مهندسان ناظر حقوقی از اهمیت بسیار بیشتری برخوردار است.

بسیاری شرکتهای مشاور (ناظر حقوقی) قراردادهای نظارت خود را به نحوی تنظیم می نمایند که مالک امکان تعویض ناظر پس از اتمام قرارداد (اتمام یک سال) را نداشته باشد. مورد دیگر اینکه برای عدم مراجعۀ مالک به سازمان برای اختلافات قراردادی، سازمان استان را به عنوان داور قرارداد انتخاب نمی کنند و حل اختلاف در قرارداد را موکول به دادگاه صالحه و تأمین نظر کارشناس رسمی دادگستری می نمایند.

در حالت عادی و پروژه های کوچک قرارداد پیشنهادی سازمان نظام مهندسی استان تهران قرارداد کامل و قابل اتکائی ست. البته در آن، مدت قرارداد یک سال و تمدید پس از یکسال به توافق طرفین موکول شده است. از سوئی سازمان استان به عنوان داور قرارداد تعیین گردیده است. با توجه به اینکه قرارداد موضوعی ست که باید طبق توافق طرفین تنظیم گردد این نمونه قرارداد با فرمت word بر روی سایت سازمان قرار گرفته است تا مهندسین بتوانند نکات مورد نظر خود را در آن بگنجانند.

بدین ترتیب مهندس ناظر قرارداد مورد نظر خود را تنظیم می نماید تا در اولین جلسه ای که با مالک خواهد داشت آن را به امضای مالک برساند. علیرغم اهمیت فوق العادۀ قرارداد، بسیاری از مهندسان ناظر حتی یک بار هم آن را نمی خوانند. یک مهندس ناظر خبره علاوه بر خواندن دقیق متن قرارداد نکاتی از آن را با نظر خویش تغییر می دهد تا در ادامۀ کار با مشکلات کمتری مواجه باشد.

نحوۀ احراز هویت مالک و چگونگی امضاء و ثبت قرارداد نظارت از جمله مراحل مهم کار نظارت است . از مهمترین مقدماتِ کارِ نظارت شناسائی طرف قرارداد نظارت است. بسیاری از مهندسان ناظر در سالهای گذشته، به دلیل عدم شناسائی درستِ طرف قرارداد نظارت به دردسرهای بزرگی افتاده اند. کمترین این دردسرها مجبور شدنِ مهندس به تعطیل کردن تمام فعالیتهای زندگی اش و رفت و آمد تمام وقت به ادارات مختلف بوده است. رفت و آمدهای طافت فرسا برای حل و فصل دردسرهایی که مهندس ناظر هیچ نقشی در بوجود آمدن آنها نداشته است. شرح پرونده های این موارد، مفصّل است و در این مقال نمی گنجد.

اما برای جلوگیری از دردسرهای جانبی حرفۀ نظارت، بر مهندس ناظر واجب است طرف قرارداد خود را به درستی احراز هویت نماید. این امر در مورد املاکی که مالکان متعدد دارند یا مالک حقوقی (یعنی مالک شخص حقوقی باشد، شرکت یا سازمان یا ارگانی باشد) دارند اهمیت فوق العاده ای پیدا می کند. البته در مورد املاک عادی هم که عمدتاً با قرارداد مشارکت در ساخت به شخص دیگری واگذار می شود اهمیت زیادی دارد. چه بسا در موارد پیچیده مهندس ناظر مجبور شود برای عقد قرارداد نظارت از مشاوره یک وکیل استفاده نماید.

طرف قرارداد نظارت ممکن است مالک زمین یا شریک در تملّک زمین یا مشارکت کننده در ساخت یا شخصی باشد که فقط برای انجام امور اداری از طرف مالک به او وکالت داده شده است. هر کدام از موارد که باشد مهندس ناظر برای اطمینان از ضمانت اجرائی قرارداد باید طرف مقابل خود را شناسائی و مدارک و مستندات مربوطه را از وی مطالبه نماید.

برای احزار هویت، مالک زمین باید یک نسخه کپی برابر اصل از کارت ملی خود و سند زمین به ناظر تسلیم نماید. شریک در مالکیت زمین باید یک نسخه کپی برابر اصل از کارت ملی خود و سند زمین و وکالتنامه از سایر مالکان به ناظر تسلیم نماید. مشارکت کننده در ساخت باید یک نسخه کپی برابر اصل از کارت ملی خود، سند زمین، وکالتنامه از مالکان زمین و قرارداد مشارکت درساخت به ناظر تسلیم نماید. در حالتی که فرد، فقط وکیل و کارپرداز باشد بهتر است ناظر از امضای قرارداد با وی خودداری نماید و تقاضای حضور مالک یا ذینفع اصلی را داشته باشد. در مواردی که کارفرما شخص حقوقی باشد توصیه می شود با مشاوره وکیل یا افراد مسلط به مباحث حقوقی مقدمات احراز هویت و قرارداد فراهم گردد.

یک مهندس ناظر خبره از ابتدای کار نظارت قدم خود را محکم بر می دارد و با گامهای لرزان به استقبالِ کارِ پر مخاطرۀ نظارت نمی رود. یکی از مهمترین گامهای کار نظارت که باید محکم برداشته شود احزار هویت مالک (کارفرما) یا طرف قرارداد نظارت است. این مرحله باید دقیق، درست و بدون رو در بایستی به انجام برسد.

وضعیت حرف شنوی مالک از ناظر در همین ابتدای کار و زمان امضای قرارداد تعیین می گردد. اگر مهندس ناظر بتواند تشریفات امضای قرارداد را مطابق خواست خود به مالک القاء کند، در ادامۀ کار نیز می تواند عنان کار را تحت اختیار داشته باشد. لکن چنانچه تشریفات امضای قرارداد مطابق خواستۀ ناظر پیش نرود در ادامۀ کار نیز امیدی به تسلط مهندس ناظر بر اجرای پروژه نمی توان داشت.

مگر امضای قرارداد نظارت قراردادی بین المللی ست که لفظ «تشریفات امضای قرارداد» برای آن استفاده می شود؟ در پاسخ باید گفت خیر قرارداد بین المللی نیست اما باید دانست ارزش کار هر حرفه ای و هر صنفی را خودِ شاغلان آن صنف تعیین می کنند. اگر مهندسان ناظر ارزشی برای امضای قرارداد خود قائل نباشند قطعاً بساز بفروش و شهرداری و دیگران آنها را لگدمال خواهند کرد و هر خفّتی را به ایشان تحمیل خواهند نمود. بنابراین مهندس ناظر خبره با تعیین ترتیب و مبالاتی خاص در هنگام امضای قرارداد نظارت، هم ارزش کار خود را بالا می برد و هم از صدمات حقوقی ناشی از نقص مدارک در امان می ماند.

پیش از تعیین زمان و مکان امضای قرارداد بهتر است مهندس ناظر از وضعیت متقاضی برگه سبز اطلاع دقیق کسب کند. پس از مشخص شدن وضعیت و سِمَت کسی که خواهان برگه سبز و امضای قرارداد با ناظر است، ناظر می تواند مطابق شرایط گفته شده، مدارک مربوطه را از وی طلب نماید. ناظر می تواند قبل از دیدار با شخص متقاضی از او بخواهد مدارک مربوطه را از طریق فکس یا ایمیل یا تلگرام و امثالهم به رویت وی برساند تا پس از مطالعۀ آنها قرارداد را آماده و محل و زمان امضای قرارداد را تعیین نماید.

محل امضای قرارداد می تواند یک دفتر اسناد رسمی باشد. چرا که پس از امضای قرارداد، برگه سبز تعهد نظارت می بایست در دفتر اسناد رسمی گواهی امضاء گردد. مهندس ناظر پس از دریافت و مطالعۀ مدارک زمین و شخص متقاضی و احراز هویت و سِمَت وی، دو نسخه قرارداد را جهت مطالعه و امضاء در اختیار وی قرار می دهد. شخص متقاضی (مالک یا نماینده او) می بایست تمام صفحات قرارداد را پس از مطالعه امضاء نماید. امضای متقاضی باید شامل 3 مورد؛ نام و نام خانوادگی، امضاء و اثر انگشت باشد. پس از او نوبت به مهندس ناظر می رسد تا تمام صفحات قرارداد را مهر و امضاء نماید.

پس از امضای قرارداد، ناظر هر دو نسخه قرارداد را نزد خود نگاه می دارد تا برای ثبت به دفتر خدمات ارائه نماید. مشخصات طرفین قرارداد در برگه سبز تعهد نظارت توسط آنها پر می شود و جهت گواهی امضاء به مسئول دفتر اسناد رسمی ارائه می گردد. مدارک لازم جهت گواهی امضاء؛ اصل شناسنامه و کارت ملی طرفین و اصل سند زمین و وکالتنامه (در صورت وجود) خواهد بود. پس از انجام گواهی امضاء، مهندس یک نسخه کپی از برگه سبز نزد خود نگه می دارد و اصل برگه سبز را به متقاضی تحویل می دهد.

قرارداد امضاء شده می بایست در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری ثبت گردد. لذا مهندس ناظر به همراه متقاضی، پس از امضای قرارداد و گواهی امضای برگه سبز به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری جهت ثبت قرارداد نظارت مراجعه می نمایند. پس از ثبت قرارداد، ناظر یک نسخه قرارداد ممهور به مهر دفتر خدمات را نزد خود نگاه می دارد و یک نسخه را نیز به متقاضی می دهد.

نهایتاً در اتمام مرحلۀ امضای قرارداد نظارت، مهندس ناظر می بایست مدارک ذیل را برای نگهداری در بایگانی کار نظارت خود، داشته باشد؛

1. مدارک مالکیت زمین(کپی برابر اصل سند)
2. مدارک هویتی متقاضی (کپی برابر اصل کارت ملی و وکالتنامه و غیره)
3. یک نسخه قرارداد نظارت، امضاء شده، ممهور به مهر دفتر خدمات شهرداری
4. یک نسخه کپی از برگه سبز گواهی امضاء شده

سایت پایگاه اطلاع رسانی مهندسین ساختمان مشتاقانه از نظرات و دیدگاههای همکاران گرامی استقبال می کند. از طریق این لینک با ما در ارتباط باشید. به امید آگاهی روزافزون جامعه مهندسی.